Legalitas Usaha Penyewaan Villa: Ketentuan OSS-RBA, KBLI, dan Persyaratan Daerah
Industri pariwisata di Indonesia mengalami perkembangan signifikan dalam beberapa tahun terakhir, terutama pada sektor akomodasi non-hotel seperti villa, guest house, dan pondok wisata. Villa menjadi pilihan favorit wisatawan karena memberikan pengalaman privat, fasilitas lengkap, dan fleksibilitas penyewaan. Seiring peningkatan permintaan tersebut, banyak investor dan pemilik properti mulai mengalihfungsikan hunian menjadi unit akomodasi komersial.
Namun, agar usaha penyewaan villa dapat beroperasi secara legal, pelaku usaha harus memastikan legalitas usaha melalui OSS-RBA, memilih KBLI yang sesuai, memahami regulasi daerah, memperhatikan status bangunan, serta memenuhi ketentuan pajak dan operasional pariwisata. Artikel ini memberikan gambaran menyeluruh mengenai legalitas usaha penyewaan villa bagi pelaku usaha baru maupun pengembang yang ingin memperluas portofolio akomodasi.
Karakteristik Usaha Villa dalam Sektor Pariwisata
Secara umum, villa dikategorikan sebagai bentuk akomodasi wisata yang menyediakan unit privat dengan fasilitas mandiri. Karakteristiknya meliputi:
• unit berarsitektur rumah privat
• fasilitas kamar tidur + area living
• dapur atau pantry
• kolam renang (opsional)
• taman atau ruang outdoor
• kapasitas tamu terbatas
• penyewaan harian hingga bulanan
Villa berbeda dari hotel karena tidak selalu memiliki resepsionis 24 jam, restoran, atau layanan housekeeping penuh. Secara internasional, model ini termasuk kategori “vacation rental” yang menjadi bagian dari industri pariwisata berbasis pengalaman.
Perbedaan mendasar dengan sewa rumah biasa terletak pada tujuan penggunaan: rumah disewa untuk residensial, sedangkan villa disewa untuk akomodasi wisata atau kegiatan komersial jangka pendek.
Kebutuhan Legalitas dalam Usaha Penyewaan Villa
Pelaku usaha penyewaan villa wajib memenuhi legalitas karena usaha ini:
✔ berorientasi komersial
✔ menyewakan unit kepada publik
✔ dapat memengaruhi lingkungan masyarakat
✔ melibatkan pajak daerah
✔ tunduk pada regulasi pariwisata
Legalitas usaha tidak hanya melindungi pelaku usaha dari sanksi administratif, tetapi juga meningkatkan kredibilitas di mata:
• wisatawan
• OTA (Online Travel Agent)
• investor
• mitra bisnis
• pemerintah daerah
KBLI yang Relevan untuk Usaha Villa
Legalitas usaha penyewaan villa dimulai dari penentuan KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) yang tepat. Untuk villa, KBLI yang umum dipakai adalah:
✔ 55126 – Villa dan Pondok Wisata
Digunakan untuk akomodasi berbasis unit villa.
✔ 55122 – Akomodasi Dengan Pelayanan
Dipakai jika usaha menyediakan servis tambahan seperti housekeeping dan guest handling.
Pemilihan KBLI menentukan:
• jalur perizinan di OSS-RBA
• kewajiban sertifikat standar
• jenis pengawasan
• objek pajak daerah
Kesalahan memilih KBLI sering menyebabkan izin tidak valid atau tidak dapat dipakai saat audit.
Perizinan Usaha melalui OSS-RBA
Model perizinan di Indonesia saat ini menggunakan OSS berbasis risiko. Usaha villa dikategorikan sebagai usaha jasa pariwisata dengan tingkat risiko tertentu sehingga membutuhkan:
1. NIB (Nomor Induk Berusaha)
Sebagai identitas resmi usaha.
2. Sertifikat Standar Usaha
Merupakan bentuk deklarasi pemenuhan standar usaha pariwisata. Sertifikat ini dapat melalui:
✔ self-assessment
✔ verifikasi LSBU
✔ penilaian lapangan
Sertifikat ini menjadi syarat operasional agar usaha dapat berjalan dan dipromosikan secara legal.
Persyaratan Teknis Usaha Villa
Selain OSS, usaha villa memiliki persyaratan teknis pariwisata, seperti:
• standar keselamatan
• standar kebersihan
• fasilitas minimal
• penyediaan informasi tamu
• alat keselamatan
• pengelolaan tamu asing (jika ada)
Sebagian daerah juga mensyaratkan pelaporan jumlah tamu atau registrasi sistem data tamu.
Status Bangunan dan PBG (IMB lama)
Status bangunan merupakan aspek krusial dalam legalitas usaha penyewaan villa. Sebuah bangunan yang berfungsi sebagai akomodasi komersial tidak dapat diperlakukan sebagai rumah tinggal biasa.
Untuk proyek baru, diperlukan PBG dengan fungsi bangunan yang sesuai. Untuk bangunan lama, perlu penyesuaian fungsi atau verifikasi IMB.
Kesesuaian ini memengaruhi:
✔ legalitas pemanfaatan bangunan
✔ standar keselamatan
✔ persyaratan pariwisata
✔ pengawasan daerah
Zonasi dan Tata Ruang Daerah
Karena menyangkut pariwisata, penggunaan villa untuk akomodasi komersial memiliki ketergantungan pada zonasi dan tata ruang. Beberapa daerah menetapkan zona khusus untuk:
• pariwisata
• perdagangan dan jasa
• permukiman campuran
Jika villa berada pada zona permukiman murni, pemerintah daerah dapat menolak izin karena berpotensi mengganggu lingkungan sosial atau menyalahi peruntukan ruang.
Bali adalah contoh daerah yang menegakkan aturan zonasi secara ketat karena memiliki tekanan pariwisata tinggi. Namun tren regulasi zonasi kini meluas ke daerah lain seperti Yogyakarta, Nusa Tenggara Barat, dan sebagian Jawa Barat.
Aspek Pajak dalam Usaha Penyewaan Villa
Legalitas usaha penyewaan villa juga mencakup pemenuhan kewajiban pajak. Beberapa pajak yang relevan adalah:
A. Pajak Penghasilan (PPh)
Diterapkan atas laba usaha.
B. Pajak Daerah
Villa dapat dikenakan pajak hotel atau pajak pariwisata, bergantung pada ketentuan daerah.
C. PPN (Potensial)
Berlaku apabila usaha dikategorikan PKP dan memenuhi ambang batas omzet yang ditentukan.
Perlu diingat bahwa penyewaan villa bukan penyewaan rumah residensial sehingga tidak termasuk kategori persewaan biasa.
Platform Digital dan Penguatan Ekosistem Usaha Villa
Perkembangan teknologi memperkuat penetrasi usaha villa melalui OTA seperti:
• Airbnb
• Booking.com
• Agoda
• VRBO
• Traveloka
Model ini memudahkan promosi dan memperluas pasar hingga wisatawan internasional. Sebagaimana dibahas dalam kajian global mengenai pariwisata dan hospitality, kehadiran vacation rental di dunia digital menjadikan villa sebagai produk pariwisata yang bernilai tinggi.
Peluang Bisnis dan Tren Baru dalam Usaha Villa
Pertumbuhan legalitas usaha penyewaan villa juga didorong oleh tren ekonomi dan budaya baru:
• popularitas work-from-anywhere
• meningkatnya wisata domestik
• segmentasi wisata minat khusus
• investasi properti wisata
• tren staycation
• permintaan akomodasi privat
Investor melihat villa sebagai aset yang memberikan cashflow + capital gain, karena nilai properti dapat meningkat seiring berkembangnya daerah wisata.
Tantangan Operasional dan Regulatif
Namun usaha villa juga menghadapi tantangan seperti:
• persaingan tarif room
• ketidakpastian regulasi daerah
• peningkatan biaya maintenance
• resistensi lingkungan sosial
• isu izin bangunan & zonasi
• pajak dan sertifikasi
Pengusaha perlu memahami kerangka ini agar tidak terhambat dalam operasional jangka panjang.
Kesimpulan
Legalitas usaha penyewaan villa merupakan fondasi penting agar usaha dapat berjalan sesuai ketentuan pemerintah. Mulai dari pemilihan KBLI, perizinan OSS-RBA, sertifikat standar, status bangunan, zonasi, hingga pajak daerah, seluruh komponen tersebut membentuk struktur compliance yang harus dipenuhi pelaku usaha.
Dengan permintaan pasar yang terus meningkat, sektor akomodasi berbasis villa memberikan peluang investasi yang menarik tetapi juga membutuhkan pendekatan legal yang tepat.
Bagi pelaku usaha yang ingin mengurus legalitas usaha penyewaan villa, pendampingan profesional dapat mengurangi risiko kesalahan administratif dan mempercepat proses compliance.
Hive Five siap membantu dalam pemilihan KBLI, pendirian badan usaha, perizinan OSS-RBA, hingga pemenuhan standar pariwisata. Informasi lebih lanjut dapat diperoleh di:
➡️ https://hivefive.co.id
